リノベーション・コンバージョン

「リフォーム」という言葉はよく見聞きしているかもしれませんが、「リノベーション」や「コンバージョン」は聞き慣れない言葉かもしれません。今ある建物を最大限に有効活用し、新たな資産価値を創出する方法として「リノベーション」と「コンバージョン」があります。

「リノベーション」とは、今ある建物の用途を変えないまま価値を高めることであり、「コンバージョン」とは、建物の用途を変更することによって資産価値を高める手法です。

国土交通省住宅局の統計を見ると、建物修繕の実施に関して85.4％のオーナーが計画的・戦略的な修繕・改修を行っていないことがわかります。その最大の理由は、「改修後の家賃回収が困難だから」という回答が47.4％にのぼります。しかし、人口減少・空き家の増加により、競争力の無い物件は何も手を打たないと大きなリスクになるのです。

不動産活用は「投資」というより「事業」と捉えていただいた方がうまくいく場合が多いかと思います。戦略的な資本投入は、不動産事業において、事業を軌道に乗せるために重要な意思決定です。

昨今の空き家問題の根本的な課題は、資産をお持ちの方が積極的な資産活用をしなくても生活には全く困らいないことにあります。しかし、空き家対策特別措置法の全面施行に伴う特定空き家への固定資産税の優遇措置の適用除外や年金問題など、何もしないことがリスクになる時代です。負のスパイラルに飲み込まれないようにするには早めの対策が肝心です。

建物には、構造などに起因する物理的な耐久性能とは別に、経済的価値の減少に耐応できる性能があります。質より量が必要だった時代の大量生産された画一的な建物では、競争力は獲得できません。現状の課題を浮き彫りにし、その場所、その建物にマッチしたニーズを掘り起こすことができれば、その物件は唯一無二の存在になり、競争力が増大します。すでに今あるものを最大限に活かし、劇的な変化を創造するコツは資本力ではなくリフレーミング力なのです。

リフレーミングとは、物事の枠組み（フレーム）を変えることによって、物事の意味や価値を変えることを言います。今ある土地や建物はそのままでも、フレームを変えることによって物件の価値を高めることができるのです。

活用できる建物があるにもかかわらず、遊休不動産となっているケースはたくさんあります。放置していても金銭的に困っていない場合や、活用したいけれど資金がない場合など、遊休不動産になっている理由も多種多様です。

リノベーションは少ない資金で資産を有効活用できる手段の一つです。ただし、闇雲にリノベーションすればよいわけでもありません。今ある建物を活かしながら魅力のある物件に作り上げるのは、リフレーミングが必要不可欠なのです。

「その手があったか」と驚きの声を事業主さまから頂戴することの多いトチタテモノのリフレーミング。リノベーションやコンバージョンを考える際には、ぜひ、その土地、その建物の魅力やニーズを考えてみてください。