公開日：2017/8/13
更新日：2017/8/21
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- あなたに伝えたい不動産業界の真実
建築業界は、労働力に対する依存度が高く、賃金コストの割合が高くなっています。ハウスメーカーなどの場合、大手企業が規模の効果により原価を抑えることができたとしても、それらは微々たるものであり、規模の効果はあまり期待できません。
それどころか、広告宣伝費、営業費用、ショールームなどの販促費など見えない費用が多くかかっています。それらの費用がかからない設計事務所や施工会社に依頼した場合も、ハウスメーカーに依頼した場合とそれほど大きな違いは見られません。語弊を恐れずにお伝えすると、どこに依頼をしたとしても、事業主が負担する総額費用はあまり変わらないのです。
しかし、どのような企業が主体でプロジェクトを進めるかによって、総額は同じでも内訳は大きく異なります。下の図は、「主体となる企業の違いによる概略費用の内訳」を表しています。
主体となる企業の違いによる概略費用（土地を除く建設費）の内訳比較
主体となる企業の違いによる 概略費用（土地を除く建設費）の内訳比較
※NOI：Net Operating Income（営業純利益）満室賃料から空室損・運営費・修繕費を除いた物件の収益力ともいえます。
※粗利・販促費・紹介を除く各費用のパーセンテージは目安であり、実際の費用は見積により算出されます。
※トチタテモノの企画費用は、事業開始後の事業達成割合に応じてお支払いいただきます。
参考文献：一般財団法人住宅保証支援機構「平成13 年工務店経営実態調査結果」
ハウスメーカー主体のプロジェクトの場合、実工事費は50％ほどで、販促費やハウスメーカー粗利が25～30％も占めています。
対して、設計事務所主体のプロジェクトでは、実工事費の割合が65％、設計事務所の収入となる設計・監理費は5～8％にすぎません。つまり、同じ1,000万円を費用として支払った場合、実質工事にかけられる金額は、ハウスメーカー主体の場合は500万円ですが、設計事務所が主体になった場合は650万円になります。150万円分、商品となる建物にお金をかけることができるのです。
このように、主体パートナーとして選ぶ企業によって、同じ総額費用であっても、支払っている内訳が全く違ってくるのです。ですから、誰をパートナーに選ぶのかは、事業主にとって重要なことなのです。
下記１つでも該当する場合、
不動産活用においてベストな状態ではない可能性が高いです。
- 事業主、建て主の目標設定やライフプランについて建築士に相談する必要がないと思っている
- 建築士にお金のことについて話しづらい、話すことではないと思っている
- 土地を決めてから、建築士に相談すべきと思っている
- どこに依頼しても建物は同じ価格であると思っている
トチタテモノは土地・建物の価値最大化を目指し、他には真似できない付加価値を生み出します。
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