建てないコンサル

資産状況やご要望は人によって違いますので、資産活用の展開が全く同じ人は存在しません。

トチタテモノは建てることが前提のコンサルティングは致しません。事業主さまのご希望をもとに、さまざまな選択を視野に入れて市場調査を行い、事業の可能性を検討します。その結果、事業主さまが想像すらしなかった事業提案を差し上げることもございます。

建物を建てることで資産価値が下がっているケースをよく見受けます。土地の価値より低い物件を作ってしまった場合、更地での価格より低い資産になる可能性があります。「そんなことには普通はならないでしょ？」とお考えになるかもしれませんが、実はそういった物件は少なくないのです。「建てる」ことを前提にしていると、はまってしまう落とし穴です。

不動産の売買価格の決定方法にはいくつかあります。主に「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」の３つが採用されますが、賃貸物件における売買価格の決定は「収益還元法」によって算出されます。これは賃貸物件の収益力から不動産の売買価格を決めるものです。収益還元法による不動産価格の決定は、土地の価格ではなく収益力で決定します。ですから、不動産の収益力が更地の状態の不動産価値より低くなるような場合は計画を見直す必要があるのです。

下記の図は横にフリックして全体を見ることができます。

駐車場がないためにリーシング（不動産賃貸とそれに付随する業務）がうまくいかない物件や、日当たりなどの住環境が問題で空室が埋まらない物件は、いくら最新設備を導入しても空室率は下がりません。

「戸数×賃料×空室率」という机上の計算だけでは市場ニーズを汲み取ることはできません。戸数を減らして住環境を整えることで、キャッシュフローが改善するということもあります。

つまり、減築することで資産価値をあげる方法もあるのです。

資産活用は困難だと思われる物件であっても、活路が見いだせることが多々あります。

すでに更地になってしまった再建築不可の敷地であっても資産活用は可能です。資産を有効活用した後で売却するということも有利な出口戦略になります。

あきらめていた資産を有効活用するには、「建てる」ことを前提にしないコンサルティングが必要です。

入居率が上がらない理由は、もしかするとほんの些細なことかもしれません。ちょっとした改善で入居率の問題を解消できる場合もあるのです。

入居率を上げようと、アクセントクロスや設備更新などを無計画に行うより、物件の強みと弱みを把握することで物件の競争力を高めることができます。考え方一つで利回りをアップさせる方法があるのです。

このように、新しく建物を立てることだけが事業戦略ではありません。

建てない方が資産価値が高くなる場合もありますし、コンサルティングによる適切な戦略を実践することで、少ない資金でも物件価値を高めたり、利回りを改善できたりします。

人とは違う資産活用を考えてみるのも、事業にとって必要なことでしょう。